各县（市、区）人民政府，市人民政府各组成部门、各直属机构、有关部门：
《全面推进防城港市城镇老旧小区改造工作的实施方案》已经市人民政府同意，现印发给你们，请认真组织实施。
防城港市住房和城乡建设局
2020年12月31日
全面推进防城港市城镇老旧小区改造工作的实施方案
为深入贯彻落实党中央、国务院、自治区的决策部署，大力推进全市城镇老旧小区改造提升工作，根据《广西壮族自治区人民政府办公厅关于印发全面推进广西城填老旧小区改造工作实施方案的通知》（桂政办发〔2020〕86号），结合防城港市实际，制定本方案。
一、指导思想
全面贯彻落实党的十九大及中央、自治区城市工作会议精神，深入落实习近平总书记系列重要讲话精神，紧紧围绕“五位一体”总体布局和“四个全面战略”布局，切实解决城市发展不平衡不充分问题，扎实推进老旧小区改造工作，改善我市老旧小区环境和居住品质，创新城市治理模式，构建基层社区管理新秩序，切实增强小区居民的获得感、幸福感，实现人民群众对美好生活向往。
二、工作目标
2020年全市新开工改造城镇老旧小区24个，涉及居民住宅约2074套；到2022年，基本形成城镇老旧小区改造制度框架、政策体系和工作机制；2021—2025年期间，力争基本完成2000年底前建成的以及部分2001年以后建成的城镇老旧小区改造，涉及居民住宅约6355套。
三、基本原则
（一）坚持居民为主体、共同缔造的原则。按照“核心是共同、基础在社区、群众为主体”的工作原则，充分激发居民热情，汇聚民众智慧，调动小区相关联单位积极性，共同参与老旧小区改造提升全过程，将小区居民“被改造”的感受转变为“要改造”的意愿，构建“决策共谋、发展共建、建设共管、效果共评、成果共享”为核心的改造新模式。
（二）坚持问题为导向的原则。按照“先民生再提升，先功能后景观”的要求，因地制宜、科学合理的确定改造重点和改造内容，顺应群众期盼，服务居民需求，以完善老旧小区市政公用配套设施为切入点，重点解决困扰居民基本生活的问题，把成效体现在群众满意度和幸福感的提升上。
（三）坚持因地制宜的原则。结合社区街道和小区居民的实际情况，建立老旧小区改造的工作机制，做到精准施策，充分发挥社区组织协调功能，确保改造各项工作能够顺利有序的推进；本着“花小钱、办实事”的原则，制定改造的具体方案，力求小区改造有实效、有特色。
四、主要任务
（一）明确改造范围、内容和标准。
1．明确改造对象范围。城镇老旧小区是指城市或县城（城关镇）建成年代较早、失养失修失管、市政配套设施不完善、社区服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区（含单栋住宅楼）。重点改造2000年底前建成的老旧小区；2001年以后建成且符合改造条件的老旧小区，可按年度改造任务一定比例纳入改造范围。（牵头单位：市住建局；配合单位：市发改委、市财政局）
2．合理确定改造内容。
（1）基础类。为满足居民安全需要和基本生活需求的内容，主要是市政配套基础设施改造以及小区内建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位维修等。其中，改造市政配套基础设施包括改造小区内部及与小区联系的供水、排水、供电、弱电、道路、供气、消防、安防、生活垃圾分类、移动通信等基础设施，以及光纤入户、架空线规整（入地）等。（牵头单位：市住建局；配合单位：市发改委、市工业和信息化局、市公安局、市财政局、市自然资源局、市水利局，市消防救援支队）
（2）完善类。为满足居民生活便利需要和改善型生活需求的内容，主要是环境及配套设施改造建设、小区内建筑节能改造、有条件的楼栋加装电梯等。其中，改造建设环境及配套设施包括拆除违法建设，整治小区及周边绿化、照明等环境，改造或建设小区及周边适老设施、无障碍设施、停车库（场）、电动自行车及汽车充电设施、智能快件箱、智能信包箱、文化休闲设施、体育健身设施、物业用房等配套设施。（牵头单位：市住建局；配合单位：市发改委、市公安局、市民政局、市财政局、市自然资源局、市文化广电体育和旅游局、市市场监管局、市邮政管理局）
（3）提升类。为丰富社区服务供给、提升居民生活品质、立足小区及周边实际条件积极推进的内容，主要是公共服务设施配套建设及其智慧化改造，包括改造或建设小区及周边的社区综合服务设施、卫生服务站等公共卫生设施、幼儿园等教育设施、周界防护等智能感知设施，以及养老、托育、助餐、家政保洁、便民市场、便利店、邮政快递末端综合服务站等社区专项服务设施。（牵头单位：市住建局；配合单位：市发改委、市教育局、市民政局、市财政局、市自然资源局、市商务局、市卫生健康委员会、市市场监管局，市邮政管理局）
3．合理确定改造标准。各县（市、区）人民政府根据居民改造意愿，并结合地方政府财政承受能力和投资能力，制定本地改造标准，经本级人民政府批准后，报市住建局、市发改委、市财政局备案。（牵头单位：市住建局、市发改委、市财政局；配合单位：市自然资源局）
（二）编制专项改造规划。各县（市、区）人民政府要按照标准，于2020年12月底前对辖区内2005年底前建成的所有住宅小区进行全面调查摸底，建立本级城镇老旧小区数据库和改造项目储备库，在国土空间规划的指导和约束下编制完成城镇老旧小区改造专项规划报市住建局备案。（牵头单位：市住建局、市自然资源局；配合单位：市发改委、市财政局）
（三）建立健全组织实施机制，加快推进项目改造。
1．坚持党建引领、居民自治，建立长效管理机制。建立和完善党建引领城市基层治理机制，充分发挥社区党组织的领导作用，统筹协调社区居民委员会、业主委员会、产权单位、物业服务企业等共同推进改造，打造共谋共建共管共评共享的社会治理格局。推广党建引领、居民自治等长效管理经验，由小区基层党组织引领多层次、多渠道、多类型的群众协商，主动了解居民诉求，组织动员居民积极参与城镇老旧小区改造。（牵头单位：市住建局、市民政局；配合单位：市委组织部，市发改委、市自然资源局、市大数据和行政审批局）
2．优化审批流程，加快改造进度。各地要大力推进“清单制＋告知承诺制”，根据改造内容特点和风险等级，建立并公布不同类型建设工程的审批事项清单和告知承诺制清单。不涉及土地权属变化、不改变用地性质、对环境影响小的项目，无需办理用地、环评等手续。不涉及建筑主体结构变动的低风险项目，实行项目建设单位告知承诺制，可不进行施工图审查。对已纳入国家和自治区年度改造计划的政府投资类老旧小区改造项目，由项目单位直接编制老旧小区改造方案（代替项目建议书和可行性研究报告）报同级发展改革部门审批，改造方案应达到可行性研究报告编制深度。各级发展改革部门会同住房城乡建设部门共同牵头组织项目改造方案联合审查。发展改革部门批复的改造方案，可作为后续审批的依据。改造方案批复总投资400万元以下（不含400万元）的项目，不再审批初步设计。对中直、区直单位管理但无直接产权关系的小区，其改造项目按属地管理原则在设区市履行项目审批手续。城镇老旧小区既有住宅加装电梯纳入改造方案的，与改造方案同步审批。（牵头单位：市住建局、市发改委；配合单位：市财政局、市自然资源局、市生态环境局、市市场监管局、市大数据和行政审批局）
3．建立办理不动产登记“绿色通道”。各县（市、区）开通“绿色通道”，建立专人专窗机制，专门负责城镇老旧小区改造项目办证工作。对于权属清晰、材料齐全的，要求在1个工作日内办结。对于已有可利用或通过信息共享可获取测绘资料的，不再重复测绘。对于增设服务设施需要办理不动产登记的，不动产登记机构应依法积极办理。（牵头单位：市自然资源局；配合单位：市发改委、市住建局、市财政局，市税务局）
4．建立存量资源整合利用机制。有效利用城镇老旧小区及周边区域更新和存量住房进行改造提升，加强空间使用效率，建立空间共建共享机制。通过拆除违法建设、规整私搭乱放区域等方式腾空土地，优先用于配套设施、服务设施建设或改善小区及周边环境。在不违反规划且尊重居民意愿的前提下，可利用空地、荒地、闲置地、待改造用地及绿地等新建或改建停车场（库）、新能源汽车及电动自行车充电设施等各类配套服务设施和体育健身活动场所，有条件的可建造立体停车库。改造利用闲置厂房、社区用房等房屋建筑且符合本方案基础类、完善类、提升类3类改造内容范围的公共服务设施，可在5年内暂不办理变更用地主体和土地使用性质手续，期满后按有关规定执行。（牵头单位：市住建局、市自然资源局；配合单位：市发改委、市工业和信息化局、市财政局，市消防救援支队，广西电网有限责任公司防城港供电局）
（四）加大资金筹集力度，加强资金监管。
1．按照“谁受益，谁出资”原则，探索建立居民和管线单位合理共担改造资金机制。通过居民按比例出资、政府适当补助、管线单位和原产权单位积极参与和支持，多渠道筹措改造资金。探索建立居民、管线单位、政府对不同改造内容、按一定比例承担出资责任的机制，原则上企业和居民出资比例不宜低于项目总投资的20%。居民可通过直接出资、使用（补建、续筹）住宅专项维修资金、个人提取住房公积金、捐资捐物、投工投劳等多方式参与改造。各县（市、区）人民政府通过明确相关设施设备产权关系，积极引导管线单位或专营企业对供水、供电、供气、通信等专业经营设施设备实施改造提升。对产权属于管线单位的，由其负责出资改造；产权不属于管线单位的，政府通过“以奖代补”等方式支持改造，改造后符合相关技术标准的专营设施设备的产权可依照法定程序移交给专业经营单位，由其负责后续维护管理。（牵头单位：市住建局；配合单位：市发改委、市工业和信息化局、市民政局、市财政局、市水利局）
2．加大政府支持力度。各县（市、区）人民政府应结合本级财力情况，通过预算安排、创新筹资渠道等方式，落实出资义务，地方财政配套资金可用于居民意愿调查等项目前期手续工作，以及小区内的房屋公共区域和配套设施改造。可将城镇老旧小区改造纳入国有住房出售收入存量资金使用范围。鼓励探索街区、片区等连片改造，支持将符合条件的老旧小区内部及与小区直接相关的公共服务设施和市政配套基础设施纳入地方政府专项债券支持范围。各地应统筹住宅专项维修资金、住房公积金等涉及住宅小区的各类专项资金用于城镇老旧小区改造工作，重点解决住宅小区公共部位、公共设施设备的维修、更新和改造。具体办法由各县（市、区）人民政府结合实际制定。（牵头单位：市财政局；配合单位：市发改委、市住建局）
3．吸引社会资金。产权归当地政府所有的公房，当地财政应出资参与改造；产权归单位所有的公房，鼓励有条件的企事业单位出资参与改造。对预期收益能完全覆盖成本的项目，积极探索政府和社会资本合作（PPP）模式，鼓励社会资本参与改造。要合理利用小区或周边的零星土地、公有闲置房屋等资源，通过购置、租赁、置换、新建等方式，提供经营场所，吸引市场主体提供养老、托育、助餐、家政保洁、便利店等公共服务和社会服务。（牵头单位：市住建局、市财政局；配合单位：市发改委、市教育局、市工业和信息化局、市民政局、市自然资源局、市水利局、市商务局、市市场监管局）
4．持续提升金融服务力度和质效。鼓励符合条件的政府融资平台作为城镇老旧小区改造项目融资主体，采取完全市场化的方式融资参考建设。鼓励金融机构紧密结合改造项目特点，推进业务创新、流程创新，积极开发适宜金融产品。对于大片区统筹平衡模式或跨片区组合平衡模式生成的改造项目，金融机构可通过整体授信方式提供融资支持；对于小区内自求平衡模式的改造项目以及其他模式的改造项目，金融机构可以相关经营性设施未来产生的收益作为还款来源，为改造项目提供融资支持。农业发展银行防城港分行应积极发挥开发性、政策性金融优势，将老旧小区改造项目列入重点支持业务领域，在贷款额度、利率定价、担保方式等方面给予差异化政策支持。（牵头单位：市金融办、防城港银保监分局；配合单位：市发改委、市财政局、市住建局、市商务局、市市场监管局，人民银行防城港市中心支行，农业发展银行防城港市分行）
5．落实税费减免政策。根据国办发〔2020〕23号文件规定，专业经营单位参与政府统一组织的城镇老旧小区改造，对其取得所有权的设施设备等配套资产改造所发生的费用，可以作为该设施设备的计税基础，按规定计提折旧并在企业所得税前扣除；所发生的维护管理费用，可按规定计入企业当期费用税前扣除。在城镇老旧小区改造中，为社区提供养老、托育、家政等服务的机构，提供养老、托育、家政服务取得的收入,符合条件的免征增值税，并减按90%计入所得税应纳税所得额；承受房屋、土地用于提供社区养老、托育、家政服务的，依法免征契税；用于提供社区养老、托育、家政服务的房产、土地，依法免征房产税、城填土地使用税。用于提供社区养老、托育、家政服务的房产、土地，可按现行规定免征城市基础设施配套费、不动产登记费。（牵头单位：市税务局；配合单位：市发改委、市财政局、市自然资源局、市住建局、市商务局、市市场监管局）
五、保障措施
（一）加强组织协调，建立项目推进机制。成立防城港市城镇老旧小区改造工作领导小组，由市人民政府分管领导同志担任组长，市住建局主要负责同志担任常务副组长，市发改委、工业和信息化局、财政局、自然资源局和住建局分管负责同志担任副组长，市教育局、公安局、民政局、水利局、商务局、卫生健康委、文化和旅游局、市场监管局、大数据和行政审批局和市邮政管理局、市消防救援支队等相关部门各1位负责同志为成员，统筹推进全市城镇老旧小区改造工作；根据工作需要，适时调整领导小组成员单位。领导小组办公室设在市住建局，负责领导小组日常工作；办公室主任由市住建局担任领导小组副组长兼任。各县（市、区）人民政府对本地区城镇老旧小区改造工作负主体责任，要建立政府主要负责同志亲自抓、分管负责同志具体抓、相关职能部门各负其责、街道（镇）实施、社区协同、居民参与的工作机制，强化工作责任，合力推进实施。
（二）严格任务考核。将老旧小区改造工作列入绩效考核，建立监督考核制度，由老旧小区改造工作领导小组办公室负责组织开展检查考评。健全激励约束机制，对工作成绩突出、任务完成情况良好的按照有关规定给予项目以奖代补资金的适当倾斜；对工作不力、任务完成情况不佳的予以通报批评。
（三）加大宣传引导。加大宣传力度，扩大宣传覆盖面，全方位、多角度、宽领域宣传老旧小区改造的重要意义、步骤方法和改造成效，重点阐述“共同缔造”的改造理念，及时总结推广工作中的好经验好做法，曝光工作推进不力等突出问题，建立健全宣传报道长效机制，加快形成领导重视、社会联动、群众参与的浓厚氛围。
（四）建立联席制度。充分发挥老旧小区改造工作领导小组及办公室的统筹协调职能，建立健全联席会议制度、检查考评制度、信息报送制度，通过专题协调会议、工作例会、定期检查、跟踪反馈、结果考评、定期信息报送等手段，切实指导解决改造实施过程中的问题，促进各项工作落到实处，确保完成各项试点目标任务。